Location Meublé

Location Meublé

Grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP), vous pouvez investir tout en défiscalisant tout ou partie de vos revenus locatifs garantis par un gestionnaire sur une période définie. 

L'investissement en location meublée

Le choix du confort et de la performance

"L’investissement en Location Meublée en résidence gérée permet de se constituer un patrimoine à fort rendement locatif, de déléguer les contraintes de la gestion locative et d’optimiser sa fiscalité."

Les spécificités et avantages de la Location Meublée

Un investissement rentable

  • Une rentabilité locative élevée : le rendement locatif d’un bien loué en meublé géré est plus élevé que celui d’un investissement locatif classique.
  • Aucune vacance locative : l’investisseur confie par bail commercial le bien à un exploitant professionnel assumant seul les contraintes d’exploitation.
  • Une possibilité de financement à 100%, en crédit in fine ou amortissable : l’investisseur peut emprunter 100 % du prix du bien (sans apport) et opter pour le mode de financement le mieux adapté à sa situation patrimoniale : crédit amortissable ou crédit in fine.

Un investissement sécurisé

  • Un confort de gestion : le bien est géré par un exploitant professionnel à qui incombe la responsabilité de la maintenance et de l’entretien du bien.
  • Un bail ferme longue durée : l’investisseur bénéficie d’un engagement ferme de location du gestionnaire exploitant pendant une période de 12 ans renouvelable.
  • Un bien tangible : cet actif repose sur les besoins fondamentaux de logement et de services de la personne âgée et les besoins de prise en soins des personnes temporairement fragilisées et permet d’offrir un hébergement adapté.

Une fiscalité avantageuse

  • Des revenus quasiment nets d’impôts : la Location Meublée, relevant de la catégorie des BIC, bénéficie de l’amortissement du bien permettant de diminuer pendant une très longue période l’impôt sur les recettes de cette activité locative ou d’une réduction d’impôt “Censi-Bouvard” (Réduction d’impôt « Censi-Bouvard » possible sur certaines opérations uniquement. Dispositif sur option en vigueur jusqu’au 31/12/21).
  • Une TVA immobilière au taux de 20 % récupérable par l’investisseur et des intérêts d’emprunt déductibles des loyers venant prolonger la période faiblement imposée.
  • La possibilité de bénéficier d’une exonération de l’impôt sur les plus-values et d’une non-imposition du bien à l’IFI, sous certaines conditions.

Les objectifs patrimoniaux

Rendement
Se constituer un patrimoine immobilier à fort rendement locatif

Fiscalité
Optimiser sa fiscalité (dispositif de l’amortissement ou du “Censi-Bouvard” selon les cas)

Retraite
Préparer sa retraite en se créant des revenus complémentaires

Transmission
Protéger sa famille et transmettre un patrimoine à ses enfants dans des conditions fiscales avantageuses

Diversification
Diversifier son patrimoine

Action
Créer une activité professionnelle à travers le statut LMP

La fiscalité d’un investissement en Location Meublée

Champs d'application et avantages

Champs d'application du statut

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé, l’investisseur doit :

  • Acquérir un bien meublé à usage d’habitation
  • Le donner en location

Critères des statuts LMNP et LMP

Par défaut, un investisseur bénéficie du statut LMNP.

Pour bénéficier du statut LMP, il doit répondre aux critères prévus aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI (BOFIP-BIC-CHAMP-40-10-20190320 n° 40 et suivants, à la suite de la décision du Conseil Constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018) :

  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € TTC ;
  • Les recettes représentent au moins 50% des revenus professionnels* du foyer fiscal.

*Sont considérés comme des revenus professionnels du foyer fiscal : traitements, salaires, pensions et rentes viagères, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non-commerciaux et revenus des gérants et associés. Ces montants s’entendent nets de frais professionnels.

Une fiscalité fortement attractive

La Location Meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale qui relève de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (et non des revenus fonciers), définis à l’article 34 du CGI.

De nombreux avantages fiscaux :

  • Déductibilité de l’intégralité des charges liées à l’activité de Loueur en Meublé
  • Déduction des amortissements comptables neutralisant les bénéfices et permettant de profiter de recettes faiblement fiscalisées sur une très longue période ou, pour l’investisseur LMNP, de bénéficier sur option, d’une réduction d’impôt “Censi-Bouvard” selon les cas (dispositif en vigueur jusqu’au 31/12/2021)
  • Pour l’investisseur LMP, imputation du déficit lié à l’activité sur son revenu global, possibilité d’exonération d’IFI sous certaines conditions

Spécificités et bénéfices complémentaires du statut

Un traitement avantageux des déficits

  • Statut LMNP
    Les déficits constatés sont imputables sur les revenus de même nature. Toutefois, l’investisseur LMNP pourra opter pour la solution d’incorporation comptable des frais d’acquisition dans le prix de revient du bien et rallonger ainsi la période de neutralisation des recettes locatives.
  • Statut LMP
    Le statut LMP permet aux investisseurs d’imputer les déficits résultant des charges déductibles sur leur revenu global (article 156 du CGI).
    Depuis 2009, l’investisseur qui obtient, dans le cadre d’une VEFA, le statut LMP, imputera par tiers sur son revenu global des trois premières années de location, les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le début de la location.

Réduction d'impôt de 11% : amendement Censi-Bouvard

Certains programmes commercialisés par Fidexi ouvrent droit à la réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix de revient du bien hors mobilier (prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition, dans la limite de 300.000€).

Cette réduction d’impôt ne peut excéder 33 000 € et est répartie sur 9 années à compter de la date d’achèvement du bien. Cette réduction d’impôt non cumulable avec la déduction des amortissements entre dans le champ d’application du plafonnement global (art. 200-0 A du CGI).

En contrepartie, l’investisseur doit satisfaire à 5 conditions :

  • bénéficier du statut LMNP
  • investir directement en tant que personne physique
  • acquérir le bien (acte authentique) au plus tard le 31/12/2021 et avant sa livraison à l’exploitant
  • louer le bien pendant au moins 9 ans
  • limiter l’amortissement à la fraction du prix du bien qui excède le seuil de 300.000€ (hors mobilier)

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Il convient donc de s’assurer du bon respect de toutes les obligations du dispositif Censi-Bouvard.

Une fiscalité fortement attractive

La Location Meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale qui relève de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (et non des revenus fonciers), définis à l’article 34 du CGI.

De nombreux avantages fiscaux :

  • Déductibilité de l’intégralité des charges liées à l’activité de Loueur en Meublé
  • Déduction des amortissements comptables neutralisant les bénéfices et permettant de profiter de recettes faiblement fiscalisées sur une très longue période ou, pour l’investisseur LMNP, de bénéficier sur option, d’une réduction d’impôt “Censi-Bouvard” selon les cas (dispositif en vigueur jusqu’au 31/12/2021)
  • Pour l’investisseur LMP, imputation du déficit lié à l’activité sur son revenu global, possibilité d’exonération d’IFI sous certaines conditions

Aspect de TVA

Les loyers sont soumis à la TVA (au taux intermédiaire) dès lors que le locataire exploitant offre, en plus de l’hébergement au moins trois des quatre prestations suivantes* :

  • le petit déjeuner
  • le nettoyage régulier des locaux
  • la fourniture de linge de maison
  • l’accueil et la réception de la clientèle

L’investisseur, en optant pour la renonciation à la franchise en base, pourra récupérer l’intégralité de la TVA acquittée lors de l’acquisition du bien.

 * Instruction 3A-2-03 du 30/04/03

Les plus-values en cas de cession

  • Statut LMNP
    La règle d’imposition des plus-values pour les LMNP, lors de la cession à titre onéreux des biens donnés en Location Meublée, est le régime de droit commun des plus-values immobilières privées (art. 151 septies VII du CGI). Ce régime bénéficie d’abattements selon la durée de détention du bien, permettant une exonération totale de l’impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans.
  • Statut LMP
    Au terme de 5 années cumulées d’exercice de l’activité réalisée à titre professionnel (LMP*), la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d’impôt, à condition toutefois que la moyenne des recettes réalisées au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précédent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value, ne dépasse pas 90 000 euros H.T. (article 151 septies du CGI – BOI-BIC-PVMV-40-10-10 n° 30 et s et BOI-BIC-CHAMP- 40-20 n°420)

*S’agissant des critères de qualification d’un LMP, voir rubrique « Critères des statuts Loueur en LMNP et LMP »

L'IFI

  • Statut LMNP
    Les biens immobiliers loués en meublé entrent dans le patrimoine imposable à l’IFI.

Toutefois, ces biens sont exonérés d’IFI si :

  • ils génèrent des recettes annuelles supérieures à 23 000 € TTC,
  • les revenus tirés de cette activité représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal

Bon à savoir
Selon la réponse ZOCCHETTO publiée au JO le 24 octobre 2002, applicable à l’ISF, cette disposition ne s’appliquait pas dans le cadre d’un investissement au travers d’une SARL de famille pour les associés non gérants ou n’exerçant pas dans cette société leur activité principale (article 885 O du CGI). C’est ce manque d’implication dans la gestion de l’entreprise (SARL de famille ou EURL) qui peut être retenu.

Couverture sociale

La qualité de Loueur en Meublé Professionnel entraîne l’assujettissement aux organismes de couverture sociale des travailleurs indépendants. Pour certains investisseurs désireux de bénéficier d’une activité professionnelle, ces cotisations peuvent leur permettre de profiter d’une couverture sociale et/ou d’une complémentarité de trimestres pour la retraite.